夫妻一方持離婚協(xié)議書可否申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記

■ 石晨誼

一、案情簡介

甲女婚前購買一套房產(chǎn)，并于婚后辦理了房產(chǎn)證。后與乙男協(xié)議離婚。離婚協(xié)議書載明：“夫妻共有的位于某某處的房產(chǎn)所有權(quán)歸女方所有（業(yè)主姓名為女方）”。甲女將房屋賣給丙，簽訂了房屋買賣合同并向不動產(chǎn)登記中心申請轉(zhuǎn)移登記。不動產(chǎn)登記中心認為，根據(jù)離婚協(xié)議書，該房產(chǎn)屬于夫妻共有財產(chǎn)，必須由前夫一同到窗口做完析產(chǎn)手續(xù)后才可以辦理轉(zhuǎn)移登記。前夫不愿出面導(dǎo)致無法辦理轉(zhuǎn)移登記，甲女擬起訴登記中心。

二、以案釋法

（一）婚姻期間不動產(chǎn)權(quán)利歸屬協(xié)議的效力

《物權(quán)法》依據(jù)引發(fā)物權(quán)變動的法律事實是否是法律行為，將物權(quán)變動分為基于法律行為的物權(quán)變動與非基于法律行為的物權(quán)變動。《物權(quán)法》第9條規(guī)定，基于法律行為的物權(quán)變動，除法律另有規(guī)定外，自記載于登記簿時發(fā)生效力?；橐銎陂g雙方取得不動產(chǎn)物權(quán)是依據(jù)法律行為取得，應(yīng)登記生效。不動產(chǎn)登記簿具有權(quán)利推定的效力，記載在登記簿上的權(quán)利人視為正確，未經(jīng)法定程序不得推翻。按照《婚姻法》第19條規(guī)定，夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當采用書面形式。夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)的約定，對雙方具有約束力。該約定缺乏公示性，只能在夫妻雙方之間發(fā)生效力，應(yīng)認為未經(jīng)登記沒有對抗第三人的效力。

    （二）離婚時關(guān)于分割財產(chǎn)約定的效力

按照《婚姻登記條例》第11條規(guī)定，雙方當事人共同簽署的離婚協(xié)議書是協(xié)議離婚登記的法定要件。離婚協(xié)議書應(yīng)當載明雙方當事人自愿離婚的意思表示以及對子女撫養(yǎng)、財產(chǎn)及債務(wù)處理等事項協(xié)商一致的意見。

最高人民法院在關(guān)于適用婚姻法若干問題的解釋（二）、（三）明確，離婚協(xié)議中關(guān)于財產(chǎn)分割的條款或者當事人因離婚就財產(chǎn)分割達成的協(xié)議，對男女雙方具有法律約束力。因此，經(jīng)婚姻登記管理部門或法庭認可的離婚協(xié)議，具有法定效力。男女雙方協(xié)議離婚后一年內(nèi)就財產(chǎn)分割問題反悔，請求變更或者撤銷財產(chǎn)分割協(xié)議的，人民法院應(yīng)當受理。人民法院審理后，未發(fā)現(xiàn)訂立財產(chǎn)分割協(xié)議時存在欺詐、脅迫等情形的，應(yīng)當依法駁回當事人的訴訟請求。(2017)最高法民申3915號民事裁定書認為，雖然甲女與乙男于2015年7月28日簽訂《自愿離婚協(xié)議書》，約定涉案房產(chǎn)歸甲女所有，但是雙方未進行不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓登記，物權(quán)的轉(zhuǎn)讓不發(fā)生效力，涉案房產(chǎn)仍屬于甲女與乙男夫妻共同所有。

（三）登記機構(gòu)不對婚姻期間的權(quán)利狀況進行審查

由上可知，婚姻期間及離婚時夫妻雙方可以協(xié)議改變不動產(chǎn)的權(quán)利歸屬，即使登記簿上載明的權(quán)利人是夫妻一方，也可能被婚后協(xié)議改變?yōu)楣餐灿?。此時會出現(xiàn)登記簿名義上的權(quán)利人與實際權(quán)利人不一致的情形，也導(dǎo)致很多不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理婚姻期間不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時需要審查婚姻證明及協(xié)議等，目的就是為了確定是否存在隱形共有人、共有人是否同意，引發(fā)群眾不滿。

夫妻雙方對不動產(chǎn)權(quán)屬的約定，只在夫妻雙方產(chǎn)生效力，登記機構(gòu)無法審查，也無權(quán)判斷不動產(chǎn)的權(quán)屬。作為物權(quán)公示的方式，應(yīng)以不動產(chǎn)登記簿及證書的記載作為表面證據(jù)確定權(quán)利歸屬，保護第三人的利益，維護交易安全。是否存在隱形共有人是交易相對人需要了解和掌握的信息。因此，登記機構(gòu)在登記時，不必審查是否存在隱形共有人，只需根據(jù)不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人辦理不動產(chǎn)登記。夫妻雙方可以根據(jù)協(xié)議約定共同申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，也可以根據(jù)具有法律約束力的離婚協(xié)議或直接向法院起訴判決確定不動產(chǎn)權(quán)利歸屬。

自然資源部對十三屆全國人大三次會議第9934號建議的答復(fù)（自然資人議復(fù)字〔2020〕23號）認為，離婚析產(chǎn)本質(zhì)上是已經(jīng)登記的夫妻共有財產(chǎn)，因共有人增加或者減少以及共有不動產(chǎn)份額變化導(dǎo)致的不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移，民政部門進行了離婚協(xié)議書存檔并加蓋印章，不能改變離婚協(xié)議書是民事合同的本質(zhì)，離婚協(xié)議中的財產(chǎn)分割條款，在離婚登記后還可以通過雙方協(xié)商的方式進行修改，甚至通過訴訟的方式予以撤銷，婚姻登記工作無法對財產(chǎn)分割的最終結(jié)果和效力進行背書。在當事人雙方不同時在場的情況下，登記機構(gòu)難以判斷協(xié)議的內(nèi)容是否為雙方的真實意思表示，進而難以保障登記結(jié)果真實準確，所以不宜將離婚析產(chǎn)作為單方申請登記的情形，進一步肯定了上述觀點。

因此，對于不動產(chǎn)登記簿上載明的權(quán)利人只有女方的，屬于單獨所有的，在辦理轉(zhuǎn)移登記時，登記機構(gòu)不需要求其前夫到場，只需女方和第三人同時到場即可辦理轉(zhuǎn)移登記，無需審查離婚協(xié)議書。對于不動產(chǎn)登記簿上載明的權(quán)利人是夫妻雙方的，女方要求轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)給第三人的，必須夫妻雙方及第三人同時到登記機構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記，或者先由夫妻雙方一起到登記機構(gòu)辦理將共同共有轉(zhuǎn)為到女方單獨所有的轉(zhuǎn)移登記，再由女方和第三人雙方申請轉(zhuǎn)移登記。

（作者單位：省自然資源廳法規(guī)處）